不動産の相続税評価・鑑定評価・帳簿価額の違いと使い分け

PR このページには広告を掲載しています。

不動産の資料に、鑑定評価額、相続税評価額、固定資産税評価額、帳簿価額など異なる数字が載っていても、どれか一つが間違いとは限りません。評価の目的と基準日が違うためです。相続税申告や遺産分割、会社の会計で数字を取り違えないよう、何のための金額かを先に整理しましょう。

源五郎丸

同じ土地なのに値段が違うなら、一番安い金額を使えばいいのか？

太郎

金額の大小では選べません。申告、売買、会計など、使う目的に合うルールを確認します。

四つの価額を並べて整理する

不動産会社の売却査定も、販売の見通しを検討する資料であり、不動産鑑定士の鑑定評価書と同じものではありません。資料を受け取ったら、作成者、依頼目的、価格の基準日、対象範囲を表紙や本文で確認しましょう。家族の話合いで参考にする場合も、この違いを共有しておくと、数字だけを巡る混乱を減らせます。

相続税の土地と家屋はどう評価するか

土地は路線価方式または倍率方式で評価するのが基本です。路線価方式は、道路に付された1平方メートル当たりの価額に地積を掛け、形状や接道などの条件に応じた補正・調整を確認します。倍率方式では、対象地の固定資産税評価額に、その年・地域・地目に応じた倍率を掛けます。

家屋は原則として固定資産税評価額によります。ただし、賃貸中の土地・建物は権利関係による調整があり、分譲マンションでは2024年以後の区分所有補正率を用いる場合があります。小規模宅地等の特例は、土地の種類、利用や取得者などの条件を満たすか別に判定します。

角地だから必ず減額、道路が狭いから一定割合を引ける、という一律の処理はできません。複数の道路に接することで価値が加算される場合もあります。登記や図面のほか、現況と利用実態を確かめ、適用する補正の根拠を記録してください。

出典・確認先：国税庁・土地家屋の評価（2026年11月3日確認）。

出典・確認先：国税庁・路線価図・評価倍率表（2026年11月3日確認）。

鑑定評価では目的に合わせて手法を検討する

鑑定評価の代表的な考え方には、近隣等の取引と比較する取引事例比較法、得られる純収益から価格を考える収益還元法、再調達に必要な費用と減価を考える原価法があります。物件の性質や資料に応じて適用し、試算した価格を関連付けて判断します。三つを単純平均すればよいということではありません。

例えば賃貸物件では、賃料だけでなく空室、運営費、契約内容などが収益の見通しに関わります。自宅と賃貸ビルでは、同じ方法や比重が適切とは限りません。鑑定を依頼する際は、物件の住所だけでなく、依頼目的と価格時点、権利関係、利用する提出先を明確にします。

出典・確認先：国土交通省・地価公示制度の概要と鑑定評価の手法（2026年11月3日確認）。

税務上の評価で鑑定が必要か、どのような資料を添えるかは個別の論点です。「鑑定評価額が低いからそのまま申告する」と先に決めず、通達による評価との関係や物件の事情を税理士・鑑定士と検討します。鑑定評価書を作成すれば税務署に必ず認められるという保証はありません。

三つの金額がある架空例

会社が持つある不動産について、帳簿価額2,200万円、相続税評価のための計算額3,600万円、一定の目的・時点による鑑定評価額5,000万円だったと仮定します。大小関係や割合は説明用で、常にこのようになるものではありません。

個人が共有で持つ別の不動産を考えるときも、全体と持分を区別します。例えば全体の相続税評価額3,600万円、亡くなった人の持分2分の1なら、特例等を反映する前の持分相当は1,800万円です。ただし会社所有の不動産を相続人が直接相続するわけではないので、会社株式の評価と個人所有の土地を混同しないようにします。

会計と税効果の論点を混ぜない

鑑定評価額が分かっただけで、取得原価で記録している不動産の帳簿価額を自由に増減できるわけではありません。何の会計基準を適用しているか、売買等の取引があるか、減損の検討が必要かなどを確認します。評価差額を記帳すれば信用が上がるといった理由だけで処理を決めないでください。

また、帳簿価額と相続税評価額の差があることだけで、会社の税効果会計上の一時差異になるとは限りません。法人税の税務上の簿価との関係など、対象となる税目と会計処理を整理します。相続税の試算、会社決算、融資説明の資料を同じ表で兼用する場合は、列名と目的を明確にすることが大切です。

源五郎丸

鑑定で高い数字が出ても、帳簿をその金額に変えていいわけじゃないんだな。

太郎

そのとおりです。評価の資料と、会計へ記録する根拠を分けて確認しましょう。

相続税で用いる評価や鑑定士への依頼の要否に迷う場合は、ココナラで不動産相続に対応する税理士の有料相談を比較する方法があります。税務相談と鑑定評価書の作成は別の業務です。担当者の資格、対象物件・地域、料金と成果物を事前に確認してください。

依頼前の資料と質問

費用を比較するときは、現地調査、資料取得、鑑定評価書、税務申告、追加説明などの作業を分けます。安い見積りでも、必要な成果物が別料金なら単純比較できません。最初の行動は、手元の数字ごとに目的・基準日・対象範囲を書き添えることです。財産全体の整理は相続財産の資料一覧もご覧ください。

評価額の差が大きいときに見る順番

最初に、比較する資料の対象が同じかを確かめます。一方が土地のみ、もう一方が建物を含むなら、そのまま差額を論じることはできません。次に所有持分と権利関係、価格時点、利用状況をそろえます。空室の建物と賃貸中の建物、所有権と借地権などの条件が違えば、前提の整理から必要です。

例えば「固定資産税評価額1,000万円」という資料と「固定資産税の納付額14万円」という通知では、そもそも金額の意味が違います。課税明細には評価額、課税標準額、税額など複数の欄があるため、列名を省略して転記しないでください。資料のコピーには、使用した欄と年を明記しておきます。

条件を合わせても差があるときは、補正、収益予測、利回り、費用など、どの判断が差を生んでいるかを説明してもらいます。結論の価格だけを比較するより、目的に照らして採用した根拠を確認する方が、申告や家族への説明に役立ちます。

依頼前には、今回確認したいことと、料金に含まれる作業を整理して比較しましょう。